4月奥体二手房成交量“断崖式”下滑。

在不少人看来，随着澄虹府、杭承府的先后入市（ 后续还有新地 ），和君品、观品的即将交付，今年奥体二手房明显难了。

(资料图片)

但论压力，隔壁的市北东“说第一，没人敢称第二！”

不仅面临新盘（ 拥奥府、南昌市北地块等 ）的分流，还要承压 近9000套新房持续交付 。当中，更不乏一些品质普通、投资客扎推的楼盘。

它们 犹如一条条鲶鱼，势必不断搅动板块二手房，形成一个重重的“价格锚定” 。

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客观地说，奥体之所以落差大，主要是因为3月太过高光。

就绝对值而言，4月奥体诸盘的成交量，仍然要好过不少板块。但市北东呢， 3月和4月都比较一般，主打一个“稳定” 。

我统计了板块13个主要次新盘，发现3月和4月的累计成交量，分别是39套和38套。

即： 单月盘均成交3套左右 。

且在流通性不高的情况下，盘与盘之间的落差还不小。多的单月成交量超两位数，少的直接挂零。

综合手边买房和贝壳网数据

目前，市北东的二手房价体系（ 指次新房 ），主要分为三档。

第一档： 市心北路沿线的建设一路和建设三路交叉口 ，也是两个地铁站口（ 2号线、7号线 ）。

以杭州世纪、大国璟、拥涛府，和锦宸、拥潮府为代表， 挂价普遍5万上下 。只要出现一些高性价比房源（ 4-5万 ），成交量就不会太差。

比如去年底交付的拥涛府，4月卖了4套。还有拥潮府，4月签约了6套。

第二档： 以名门府、望海潮、雅堂轩为代表，主流挂价4-5万 。从网签价看，集中在4万左右。

第三档：通惠路和建设一路交叉口。

因为存在明显硬伤，多数房源挂价不到4万 。其中紧挨着铁路和高架的璟隽公馆、锦粼云荟、锦粼府等盘，不乏 零成交 。

通惠路西侧的江南名府和东方名府，相对远离铁路高架，成交量明显好多了。

特别是 江南名府，3月和4月的成交量，均达11套，网签价3万5上下 。看来还是刚需性价比为王啊。

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但接下来，交付新房的持续冲击就要来了。

从滨江区政府出发，经江南大道-机场高架，市心北路出口往南，全程约莫20分钟，市北东就到了。

一路过来，从建设三路到建设一路，密密麻麻全是新房。

不少是入住一两年或刚交付的状态， 如铝板+玻璃弧形外立面的融信杭州世纪，或干挂石材的恒大国玺悦龙府 ，看着十分养眼。

但更多是待交付新盘，有的在进行园林施工，有的在贴外立面，俨然一副火热施工的场面。

据层楼统计， 6月开始到明年底，计划交付新盘有8个之多，交付量8386套 。 算上已交付但产证未出的529套国玺悦龙府，总量近9000套 。

楼盘包括展望、潮起云上府、望涛明月、花屿观澜里、滨涛映月、潮听映月、沁桂轩、咏桂里等。

不仅量大，这批“准次新房” 整体品质也不如上一批那么卷。

2019年首开的国玺悦龙府，配置相当高，除了石材立面，还有会所、泳池等配置。但从2020年开始，以展望等为代表，一切都变了。

市北的新房市场上， 铝板石材踪迹难寻，会所不复存在，甚至露天泳池都没了，有的只是千篇一律的真石漆。

2021年情况更甚，涂料直接成为外立面的主战场。

但另一方面，限价却一步步上升，从37500元/㎡逐渐变成了39500元/㎡。

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是购房者对会所、立面、泳池不喜欢了吗？当然不是，只因“生在了好时候”。

行情低迷期，纵使配置很高，也难逃冷遇。但反过来，配置一般，只要节点踩准了，照样不愁卖。

2019年之后的市北东就是如此。在狂热的奥体带动下，终于登上了火热大行情的快车： 板块中签率一度低至个位数，整体维持在10-32%之间 。

也因如此，从那时开始，大量投资客充斥其中。

当时的市北，一度被投资客喊出“小奥体”的称号 。我一个手握奥体两套房的投资客朋友，就在10%中签率中杀出重围，冲了一套滨涛映月。

数千套普通新房，叠加大量投资客，像不像 申花的九龙仓天玺、天荟？场面极其壮观。

自去年底交付后，天玺、天荟直接重塑了申花的二手房价体系。

因为出货价在申花“特别有性价比”，直接导致周边二手房陷入了“冰封”。不少小区高层一度零成交，即便身处今年3月的行情回暖期。

交付量更大的市北东诸盘，对板块二手流动性的影响还要深远。

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此外，后续新房和周边板块也不容忽视。

目前市北附近，主要有2个待售新盘。一个是 限价4万3的拥奥府 ，直线2号线振宁路站约100米， 主力户型98-126㎡，可售347户，首开在即 。

另一个是今年2月，南昌市政集团竞得的杭储（2023）4号宅地。

位于市心北路和建设四路交叉口以北，体量近9万㎡，规划10幢住宅，精装限价39500元/㎡。

而在 杭州2023年度供应计划中，市北东至少还有2宗宅地要出让 。

看看市北区域内那一堆厂房和空地，只要城市化进程不停，后续土地供应短期就枯竭不了。

相邻的宁围和未来总部社区，更是供地重镇。

特别是启动不久的未总，土地储备惊人， 限价3.15万 。仅 今年就计划推出5宗宅地，合计出让面积超330亩 。

生活配套虽暂不如市北东，但限价低啊，离奥体也更近，购房者必然会权衡考虑。

另外， 板块二手房价的上限被世纪城压制 。

“御虹府的二手房价，就是市北东不可逾越的天花板。”当地中介说。

御虹府成交价大概6万上下，且4月已不太走量。等到亚运村和君品、观品、星翠澜庭交付，二手房价还有一番动荡。

相应地，市北东二手房价大概率也会受到影响。

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另一方面，随着大批新商品房的陆续交付， 市心北路和建设一路沿线的面貌，已焕然一新 ，整个城市界面感相当现代。

交通和商业配套也颇丰富。

双地铁（ 2号线、7号线 ），加三高架（ 风情大道、通城高架、机场高架 ），出行很便捷。

从2号线建设一路站出发， 往北4站SKP，往南1站万象汇 。根据控规，市心北路和建设一路交叉口西北角的一长溜空地，未来也会打造综合体。

纵使这批新房交付后，会出现投资客着急套现，但宜居性仍然不可否认。

毕竟限价和中签率摆在那里，非到万不得已，不会亏本出逃。而一旦度过阵痛期，后期价值也不排除出现一定回升。

新房值得买，但二手赚钱效应下降，将会是越来越多板块的写照 。

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